Nếu bạn là nhà đầu tư nước ngoài định mua hoặc bán bất động sản tại Mỹ, mã số thuế cá nhân là bước cần thiết trước khi chuyển tiền. Thiếu ITIN, bạn sẽ không thể nộp thuế đúng cách, yêu cầu hoàn thuế, hoặc thực hiện một số giao dịch bất động sản. Trong hướng dẫn này, chúng ta sẽ tìm hiểu lý do ITIN quan trọng, cách khấu trừ thuế FIRPTA, và các bước thực hành để hoàn tất giao dịch an toàn và chính xác.
Hiểu về FIRPTA và lý do nhà đầu tư nước ngoài cần mã số thuế cá nhân
Nhà đầu tư EB-5 là gì?
Khi nhà đầu tư nước ngoài bán bất động sản tại Mỹ, FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) sẽ tự động được áp dụng. Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) đảm bảo rằng người không cư trú đóng đúng thuế trên bất kỳ khoản lợi nhuận nào từ việc bán bất động sản tại Mỹ.
- Người mua hoặc đại diện hợp pháp của họ sẽ giữ lại 15% tổng giá trị giao dịch và nộp số tiền này trực tiếp cho Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS). Khoản tiền này được trích ra từ giá bán bất động sản và được xem như một biện pháp đảm bảo tuân thủ nghĩa vụ thuế của người bán nước ngoài.
- Số tiền này không bị mất đi. Về bản chất, nó tương tự như khoản đặt cọc tạm thời, giữ lại cho đến khi người bán hoàn tất việc nộp tờ khai thuế Hoa Kỳ, báo cáo chi tiết việc bán bất động sản, và yêu cầu hoàn tiền nếu đủ điều kiện. IRS sẽ xem xét hồ sơ thuế và xác nhận số tiền được hoàn trả theo quy định.
Đây là cơ chế của IRS nhằm đảm bảo rằng người bán bất động sản nước ngoài không thể trốn tránh nghĩa vụ thuế từ lợi nhuận phát sinh tại thị trường bất động sản Mỹ. Việc giữ lại 15% này giúp cơ quan thuế Hoa Kỳ kiểm soát dòng tiền và bảo vệ nguồn thu ngân sách liên bang.
Vai trò quan trọng của mã số thuế cá nhân (ITIN)
- Mã số thuế cá nhân (ITIN – Individual Taxpayer Identification Number) là công cụ quan trọng do Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) cấp cho cá nhân không đủ điều kiện xin SSN nhưng vẫn phát sinh nghĩa vụ thuế tại Mỹ. ITIN giúp IRS xác minh danh tính người nộp thuế, xử lý tờ khai thuế, theo dõi nghĩa vụ thuế và thực hiện hoàn hoặc giải ngân các khoản thuế đã bị khấu trừ.
- Đối với người bán: Nếu không có ITIN, người bán sẽ không thể hoàn tất việc nộp tờ khai thuế liên quan đến giao dịch. Điều này có thể dẫn đến việc mất quyền yêu cầu hoàn thuế, đặc biệt trong các trường hợp thuế đã bị khấu trừ theo quy định FIRPTA.
Đối với người mua: Trong một số trường hợp, người mua cũng cần cung cấp ITIN, nhất là khi nộp Mẫu 8288 hoặc 8288-A, nhằm chứng minh rằng việc khấu trừ và nộp thuế FIRPTA đã được thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc có đầy đủ ITIN giúp quá trình kê khai, đối chiếu hồ sơ với IRS diễn ra thuận lợi và hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh sau giao dịch.
Khi nào người mua nước ngoài cần mã số thuế cá nhân (ITIN)
Nếu bạn là người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Mỹ, việc lấy mã số thuế thu nhập cá nhân (ITIN) là bước quan trọng không thể bỏ qua. Đây không chỉ là một thủ tục hành chính, mà còn là minh chứng bạn đóng thuế hợp pháp trong hệ thống thuế của Hoa Kỳ.
Bạn sẽ cần ITIN khi mua bất động sản tại Mỹ nếu
- Có thu nhập từ việc cho thuê bất động sản: Nếu bạn nhận thu nhập từ cho thuê, bạn phải báo cáo số tiền này cho Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS).
- Muốn tận dụng ưu đãi theo hiệp định thuế: ITIN giúp bạn giảm hoặc loại bỏ thuế khấu trừ tại nguồn, theo quy định hiệp định thuế giữa Mỹ và quốc gia của bạn.
- Dự định nộp tờ khai thuế liên bang hàng năm: ITIN là công cụ để bạn tuân thủ luật thuế Mỹ và tránh các rủi ro pháp lý.
- Dự định bán bất động sản trong tương lai: ITIN cần thiết để yêu cầu hoàn thuế theo quy định FIRPTA khi bạn chuyển nhượng tài sản.
Ngoài ra, việc mua nhà bằng ITIN còn giúp bạn dễ dàng hơn trong các thủ tục liên quan như:
- Thiết lập thỏa thuận quản lý bất động sản.
- Thanh toán hóa đơn tiện ích.
- Thực hiện các thủ tục liên quan đến thế chấp, vì nhiều tổ chức tài chính yêu cầu mã số thuế hợp lệ
Khi nào người bán nước ngoài cần mã số thuế thu nhập cá nhân (ITIN)
Nếu bạn là chủ sở hữu bất động sản là người nước ngoài và có kế hoạch bán bất động sản tại Mỹ, việc sở hữu mã số thuế cá nhân (ITIN) là bắt buộc theo quy định của IRS. ITIN giúp cơ quan thuế xác định danh tính người bán và là điều kiện cần để thực hiện các thủ tục kê khai thuế liên quan đến giao dịch, đặc biệt trong bối cảnh thuế FIRPTA có thể bị khấu trừ ngay tại thời điểm bán.
ITIN không chỉ là thủ tục hành chính mà còn đóng vai trò quyết định trong việc tiếp cận số tiền sau giao dịch. Có ITIN cho phép bạn nộp tờ khai thuế đúng quy định và yêu cầu hoàn lại phần thuế đã bị khấu trừ vượt mức nghĩa vụ thực tế; ngược lại, nếu không có ITIN, hồ sơ thuế có thể bị trì hoãn hoặc không được xử lý, dẫn đến việc chậm nhận hoặc mất quyền hoàn thuế.
Bạn sẽ cần ITIN khi bán bất động sản tại Mỹ nếu muốn
- Nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân Hoa Kỳ (Mẫu 1040-NR): Đây là cách chính thức để báo cáo việc bán bất động sản.
Yêu cầu hoàn tiền hoặc giảm trừ thuế FIRPTA: Thuế FIRPTA 15% được khấu trừ từ giá bán, và ITIN giúp bạn được hoàn hoặc giảm thuế hợp pháp. - Báo cáo các khoản thu nhập từ cho thuê hoặc lãi vốn: Nếu bất động sản của bạn từng cho thuê hoặc phát sinh lợi nhuận từ vốn, bạn phải khai báo đầy đủ.
Nếu không có ITIN, giao dịch vẫn có thể được hoàn tất, nhưng số tiền bị khấu trừ sẽ bị giữ lại tại IRS cho đến khi bạn cung cấp đầy đủ mã số thuế và nộp tờ khai.
Vì vậy, nếu bạn đang chuẩn bị bán nhà tại Mỹ, hãy đảm bảo mã số thuế cá nhân (ITIN) đã sẵn sàng. Điều này giúp giao dịch tuân thủ pháp luật, hồ sơ hoàn chỉnh và tiền hoàn thuế được chuyển trực tiếp về tay bạn, thay vì bị “kẹt” trong hệ thống.
ITIN và quy trình khấu trừ thuế FIRPTA cho bất động sản tại Hoa Kỳ
Nếu bạn là người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ và có kế hoạch bán quyền sở hữu, Mã số thuế (TIN) là bắt buộc để yêu cầu giảm mức khấu trừ thuế khi chuyển nhượng và đảm bảo thanh toán đầy đủ các khoản thuế theo quy định. Những cá nhân không đủ điều kiện nhận Số An sinh Xã hội (SSN) có thể đăng ký Mã số thuế cá nhân (ITIN) để đáp ứng yêu cầu cung cấp TIN. Cơ quan Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) đã triển khai các thủ tục mới về ITIN từ ngày 17/12/2003, nhằm tăng cường kiểm soát và đảm bảo ITIN chỉ được cấp cho mục đích quản lý thuế. Để nhận ITIN thuận lợi mà không gặp khó khăn, bạn nên tham khảo hướng dẫn cho Mẫu W-7.PDF và W-7 (SP)PDF , đồng thời nắm rõ cách quy trình mới ảnh hưởng đến việc xử lý FIRPTA (Đạo luật Thuế Đầu tư Nước ngoài vào Bất động sản).
Mã số thuế thu nhập doanh nghiệp (TIN) cần thiết cho việc khấu trừ thuế (Mẫu 8288 và 8288-A)
Theo Quyết định số 9082 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 4/11/2003, tất cả người nhận chuyển nhượng (người mua) và người chuyển nhượng nước ngoài (người bán) quyền sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ bắt buộc phải cung cấp Mã số thuế (TIN) cùng tên và địa chỉ trên các tờ khai thuế khấu trừ, đơn xin giấy chứng nhận khấu trừ, thông báo không công nhận hoặc lựa chọn theo mục 897(i) khi chuyển nhượng bất động sản tại Mỹ.
Người nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện khấu trừ thuế theo mục 1445 và nộp cho Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) bằng các biểu mẫu:
- Mẫu 8288: Tờ khai thuế khấu trừ của Hoa Kỳ đối với việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản tại Mỹ của người nước ngoài.
- Mẫu 8288-A: Báo cáo khấu trừ đối với việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản tại Mỹ của người nước ngoài (FIRPTA).
Việc tuân thủ đúng các quy định này không chỉ giúp quá trình chuyển nhượng diễn ra hợp pháp mà còn tránh các rủi ro về thuế cho cả bên mua và bên bán.
Mã số thuế thu nhập doanh nghiệp (TIN) cần thiết cho các yêu cầu giảm khấu trừ thuế (Mẫu 8288-B)
Nếu người chuyển nhượng muốn giảm hoặc loại bỏ khoản khấu trừ theo FIRPTA, họ cần nộp Mẫu 8288-B, hay còn gọi là Đơn xin Giấy chứng nhận khấu trừ thuế đối với việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ của người nước ngoài. Vì Mẫu 8288-B yêu cầu Mã số thuế (TIN), những cá nhân không đủ điều kiện nhận Số An sinh Xã hội (SSN) có thể xin Mã số thuế cá nhân (ITIN). Quy trình này thực hiện bằng cách đính kèm Mẫu 8288-B vào Mẫu W-7 và gửi cùng các tài liệu liên quan đến Cục Thuế Nội địa (IRS), Trung tâm Dịch vụ Austin, Bộ phận ITIN, PO Box 149342, Austin TX 78714-9342. Việc tuân thủ đúng thủ tục này giúp người chuyển nhượng được giảm hoặc loại bỏ khấu trừ thuế FIRPTA, đồng thời đảm bảo quá trình chuyển nhượng bất động sản diễn ra hợp pháp và thuận lợi.
Yêu cầu cấp Mã số thuế cá nhân (ITIN) theo FIRPTA
Để nhận Mã số thuế cá nhân (ITIN) phục vụ các yêu cầu về thuế theo FIRPTA, bạn cần hoàn thành Mẫu W-7 hoặc W-7SP. Trong mẫu đơn, tại phần “Lý do nộp Mẫu W-7”, hãy chọn ô “h” (Khác) và điền “Ngoại lệ 4” vào ô bên cạnh, theo hướng dẫn chi tiết trong tài liệu.
Việc điền đúng thông tin này giúp quá trình xin ITIN diễn ra suôn sẻ, đảm bảo bạn đáp ứng đầy đủ yêu cầu thuế khi chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ mà không gặp trở ngại.
Đơn xin giảm thuế thu nhập cá nhân (ITIN) – Mẫu 8288-B
Cơ quan Thuế Nội địa Hoa Kỳ (IRS) chỉ cấp Mã số thuế cá nhân (ITIN) khi đơn đăng ký được hoàn thiện đầy đủ và chứng minh rõ nhu cầu sử dụng mã số này cho mục đích thuế. Nếu IRS từ chối đơn xin ITIN, Mẫu 8288-B đính kèm sẽ không được xử lý.
Trong trường hợp này, Bộ phận ITIN của IRS sẽ gửi thông báo qua thư cho người nộp đơn, đồng thời Bộ phận FIRPTA cũng gửi Thư 3793 SC/CG đến cả người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng nước ngoài, kèm hướng dẫn hoàn thành lại Mẫu W-7 và nộp đơn lại. Thư này sẽ bao gồm chi tiết cách giải quyết lý do từ chối ITIN.
Khi nộp lại, người nộp đơn phải đính kèm bản sao Thư 3793 SC/CG cùng Mẫu W-7 để được xem xét theo Ngoại lệ 4. Nếu lý do từ chối vẫn không thể giải quyết, người nhận chuyển nhượng sẽ phải nộp Mẫu 8288/8288-A và thực hiện khấu trừ thuế 10% theo quy định.
Yêu cầu thanh toán khấu trừ thuế thu nhập cá nhân (ITIN) trên Mẫu 8288 và 8288-A
Nếu người nhận chuyển nhượng không có Mã số thuế (TIN) và khoản tiền khấu trừ theo Điều 1445 cần nộp cho IRS, người nhận chuyển nhượng cần thực hiện các bước sau để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật:
- Hoàn thành đầy đủ Mẫu 8288 và 8288-A.
- Gửi các mẫu đơn này cùng khoản thanh toán đến:
Sở Thuế vụ Hoa Kỳ, Cơ sở Xử lý Hồ sơ Ogden, PO Box 409101, Ogden UT 84409. - Thời hạn nộp: trước ngày thứ 20 kể từ ngày bán bất động sản.
- Gửi Mẫu W-7 đã điền đầy đủ cùng các tài liệu hỗ trợ và bản sao Mẫu 8288/8288-A (không kèm thanh toán) đến:
Sở Thuế vụ Hoa Kỳ, Cơ sở Xử lý Hồ sơ Austin, Bộ phận ITIN, PO Box 149342, Austin TX 78714-9342. - Chọn lý do “h” (Khác) và ghi “Ngoại lệ 4” bên cạnh.
- Sau khi nhận hồ sơ, IRS Austin sẽ gửi fax Mẫu 8288/8288-A đến IRS Ogden để tiếp tục xử lý.
- Nếu người chuyển nhượng chưa có ITIN, IRS Ogden sẽ gửi Thư 3794 SC/CG hướng dẫn cách xin cấp ITIN.
- Sau khi nhận ITIN, người chuyển nhượng phải ghi mã số ITIN lên thư 3794 và gửi lại IRS Ogden.
IRS Ogden sẽ ghi ITIN lên Bản sao B Mẫu 8288-A, đóng dấu ngày “Bản sao B đã được gửi” và gửi lại cho người chuyển nhượng.
Nếu IRS Ogden nhận Mẫu W-7 hoàn chỉnh kèm tài liệu hỗ trợ:
- Tách Mẫu W-7 và tài liệu hỗ trợ và gửi đến Bộ phận ITIN, IRS Austin cùng bản sao Mẫu 8288/8288-A.
- Sau khi Austin xử lý, số ITIN sẽ được cập nhật trên Mẫu 8288/8288-A và fax về IRS Ogden.
- IRS Ogden ghi ITIN trên Bản sao B, đóng dấu ngày và gửi lại cho người chuyển nhượng.
Yêu cầu giảm khấu trừ thuế trên tờ khai thuế
Khi thực hiện khấu trừ thuế FIRPTA, việc sở hữu Mã số thuế cá nhân (ITIN) là điều kiện bắt buộc để người nước ngoài yêu cầu giảm khấu trừ thuế. Tùy thuộc vào việc người nước ngoài đã có ITIN hay chưa, các bước thực hiện sẽ khác nhau.
Người nước ngoài đã có ITIN
Đối với những người đã được cấp ITIN, họ cần hoàn thành tờ khai thuế liên bang 1040-NR sử dụng số ITIN này. Đồng thời, người nộp thuế phải đính kèm Mẫu 8288-A đã đóng dấu ngày tháng vào tờ khai, như một bằng chứng xác nhận khoản khấu trừ thuế FIRPTA đã được thực hiện. Việc này giúp đảm bảo IRS công nhận đúng số thuế đã khấu trừ và tránh phát sinh sai sót trong hồ sơ thuế.
Người nước ngoài chưa có ITIN
Trường hợp người nước ngoài chưa có ITIN, họ phải đăng ký ITIN để có thể yêu cầu tín dụng FIRPTA. Hồ sơ xin ITIN cần gửi đến:
Cục Thuế Nội địa, Trung tâm Dịch vụ Austin, Bộ phận ITIN, PO Box 149342, Austin TX 78714-9342.
Hồ sơ bao gồm:
- Mẫu đơn W-7 gốc để đăng ký ITIN.
- Giấy tờ chứng minh danh tính theo hướng dẫn của Mẫu W-7.
- Các Mẫu đơn liên quan: Mẫu 8288, 8288-A hoặc 8288-B đã điền đầy đủ.
- Tài liệu chứng minh giao dịch:
– Bản sao hợp đồng mua bán bất động sản, Bảng kê quyết toán (HUD-1) hoặc Tờ khai kết thúc giao dịch.
– Trong trường hợp có thông báo không công nhận, kèm các tài liệu chứng minh giao dịch mà thông báo không công nhận được áp dụng. Tài liệu này phải thể hiện ngày giao dịch, các bên liên quan và loại hình chuyển nhượng.
- ⚠️ Lưu ý:
- Người bán cần đính kèm bản sao hợp đồng mua bán, HUD-1 hoặc Tờ khai kết thúc giao dịch.
- Đồng thời, kèm bản sao Mẫu 8288 và 8288-A mà người mua đã nộp cùng Mẫu W-7.
- Việc chuẩn bị đầy đủ các tài liệu này giúp quá trình xin ITIN và khấu trừ thuế FIRPTA diễn ra suôn sẻ, tránh rủi ro bị IRS từ chối hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Kết luận
Sở hữu mã số thuế cá nhân (ITIN) là bước quan trọng để nhà đầu tư nước ngoài mua hoặc bán bất động sản tại Mỹ an toàn và hợp pháp. ITIN giúp bạn nộp thuế đúng cách, yêu cầu hoàn thuế theo FIRPTA, và hoàn tất các thủ tục liên quan một cách suôn sẻ, tránh tình trạng tiền bị “kẹt” tại IRS hay rủi ro pháp lý. Việc chuẩn bị sớm ITIN và tuân thủ đầy đủ các mẫu đơn W-7, 8288, 8288-A hay 8288-B sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch tự tin, minh bạch, đồng thời đảm bảo quyền lợi tài chính được bảo vệ tối đa.
CongtySetup hỗ trợ nhà đầu tư và người nước ngoài tiếp cận quy trình xin mã số thuế cá nhân (ITIN) tại Hoa Kỳ một cách an toàn, nhanh chóng và hiệu quả. Với tư cách Certified Acceptance Agent (CAA) được ủy quyền bởi IRS, chúng tôi giúp bạn đăng ký ITIN trực tiếp mà không cần gửi hộ chiếu hay giấy tờ gốc sang Mỹ, giảm thiểu rủi ro thất lạc. Dịch vụ của CongtySetup đảm bảo xử lý hồ sơ nhanh, minh bạch và hợp lệ 100% với IRS, đồng thời hướng dẫn đầy đủ các bước liên quan đến khấu trừ thuế FIRPTA, Mẫu 8288/8288-A và các nghĩa vụ thuế khác. Nhờ đó, nhà đầu tư và người bán/buy bất động sản tại Mỹ có thể hoàn tất giao dịch hợp pháp, yêu cầu hoàn thuế đúng hạn và quản lý tài chính hiệu quả, tránh rủi ro pháp lý ngay từ đầu.
