Nếu bạn là nhà đầu tư nước ngoài định mua hoặc bán bất động sản tại Mỹ, mã số thuế cá nhân là bước cần thiết trước khi chuyển tiền. Thiếu ITIN, bạn sẽ không thể nộp thuế đúng cách, yêu cầu hoàn thuế, hoặc thực hiện một số giao dịch bất động sản. Trong hướng dẫn này, chúng ta sẽ tìm hiểu lý do ITIN quan trọng, cách khấu trừ thuế FIRPTA, và các bước thực hành để hoàn tất giao dịch an toàn và chính xác.
Hiểu về FIRPTA và lý do nhà đầu tư bất động sản nước ngoài cần mã số thuế cá nhân
Khi nhà đầu tư nước ngoài bán bất động sản tại Mỹ, FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) sẽ tự động được áp dụng. Mục đích chính của Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) là đảm bảo người không cư trú đóng đúng và đủ thuế trên bất kỳ khoản lợi nhuận nào phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản tại Mỹ.
Nói cách khác, nếu bạn là người bán nước ngoài, thì FIRPTA chính là lý do khiến việc sở hữu mã số thuế cá nhân (ITIN) trở nên bắt buộc và không thể bỏ qua.
Quy định khấu trừ 15% FIRPTA của IRS đối với người bán bất động sản nước ngoài
Theo quy định, người mua hoặc đại diện hợp pháp sẽ giữ lại 15% giá trị giao dịch. Sau đó, khoản tiền này được nộp trực tiếp cho IRS. Trên thực tế, đây là số tiền được trích ngay từ giá bán với mục đích đảm bảo nghĩa vụ thuế của người bán.
Tuy nhiên, khoản tiền này không bị mất vĩnh viễn. Thực chất, đây chỉ là khoản giữ lại tạm thời. Cụ thể, số tiền sẽ được giữ cho đến khi người bán nộp tờ khai thuế, báo cáo đầy đủ giao dịch và yêu cầu hoàn lại phần thuế nếu đủ điều kiện. Khi đó, IRS sẽ xem xét hồ sơ, đối chiếu nghĩa vụ thực tế và xác nhận số tiền được hoàn.
Vì vậy, cơ chế này vừa giúp IRS ngăn chặn hành vi trốn thuế, vừa kiểm soát dòng tiền. Đồng thời, ngân sách liên bang cũng được bảo vệ một cách hiệu quả.
Vai trò quan trọng của mã số thuế cá nhân (ITIN)
Vai trò của mã số thuế cá nhân (ITIN) trong giao dịch bất động sản tại Mỹ
ITIN là mã số thuế do IRS cấp cho cá nhân không đủ điều kiện xin SSN. Trước hết, ITIN giúp IRS xác minh người nộp thuế. Đồng thời, mã số này cho phép xử lý tờ khai và theo dõi nghĩa vụ thuế. Ngoài ra, ITIN còn là điều kiện để hoàn thuế FIRPTA. Vì vậy, ITIN giữ vai trò trung tâm trong các giao dịch bất động sản.
Tầm quan trọng của ITIN đối với người bán và người mua theo FIRPTA
- Đối với người bán: Nếu không có ITIN, người bán không thể nộp tờ khai hợp lệ. Do đó, họ có thể mất quyền yêu cầu hoàn thuế 15% đã bị khấu trừ theo FIRPTA.
- Đối với người mua: ITIN thường được yêu cầu khi nộp Mẫu 8288 và 8288-A. Nhờ đó, người mua chứng minh đã khấu trừ và nộp thuế đúng quy định, từ đó giảm thiểu rủi ro pháp lý sau giao dịch.
Khi nào người mua nước ngoài cần mã số thuế cá nhân (ITIN)
Nếu bạn là người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Mỹ, ITIN không chỉ là thủ tục hành chính, mà còn là bằng chứng cho việc tuân thủ nghĩa vụ thuế hợp pháp.
Bạn sẽ cần ITIN khi mua bất động sản tại Mỹ nếu
- Có thu nhập từ cho thuê: Bạn phải báo cáo thu nhập cho IRS.
- Muốn hưởng ưu đãi theo hiệp định thuế: ITIN giúp giảm thuế khấu trừ tại nguồn.
- Dự định nộp tờ khai hàng năm: ITIN giúp bạn tuân thủ luật thuế Mỹ.
- Dự định bán trong tương lai: ITIN cần để yêu cầu hoàn thuế FIRPTA.
Ngoài ra, việc mua nhà bằng ITIN còn giúp bạn dễ dàng hơn trong các thủ tục liên quan như:
- Ký thỏa thuận quản lý bất động sản.
- Thanh toán hóa đơn tiện ích.
- Thực hiện thủ tục thế chấp.
- Nhiều tổ chức tài chính yêu cầu mã số thuế hợp lệ.
Khi nào người bán nước ngoài cần mã số thuế thu nhập cá nhân (ITIN)
Nếu bạn là người nước ngoài đang sở hữu bất động sản tại Mỹ, ITIN là bắt buộc khi bán. Trước hết, IRS cần ITIN để xác định danh tính người bán. Đồng thời, cơ quan thuế sử dụng ITIN để xử lý nghĩa vụ thuế phát sinh theo FIRPTA.
Quan trọng hơn, ITIN quyết định khả năng tiếp cận tiền sau giao dịch.
- Khi có ITIN, người bán có thể nộp tờ khai hợp lệ và yêu cầu hoàn phần thuế bị khấu trừ vượt mức.
- Ngược lại, nếu không có ITIN, hồ sơ có thể bị trì hoãn hoặc thậm chí không được xử lý, dẫn đến chậm hoàn thuế hoặc mất quyền hoàn thuế.
Bạn sẽ cần ITIN khi bán bất động sản tại Mỹ nếu muốn
Các nghĩa vụ thuế cần thực hiện khi bán bất động sản tại Mỹ
- Nộp tờ khai 1040-NR: Báo cáo giao dịch bán với IRS.
- Yêu cầu hoàn hoặc giảm thuế FIRPTA: Khoản khấu trừ 15% có thể được hoàn. ITIN là điều kiện bắt buộc.
- Khai báo thu nhập và lãi vốn: Mọi khoản phát sinh phải kê khai đầy đủ.
- ⚠️ Lưu ý:
ITIN và quy trình khấu trừ thuế FIRPTA cho bất động sản tại Hoa Kỳ
Nếu bạn là người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ, TIN là yêu cầu bắt buộc. TIN cần để xin giảm khấu trừ khi chuyển nhượng. TIN cũng đảm bảo bạn thanh toán đủ thuế theo quy định. Người không đủ điều kiện xin SSN có thể đăng ký ITIN. ITIN được dùng để thay thế TIN.
IRS đã triển khai quy trình ITIN mới từ ngày 17/12/2003. Mục tiêu là tăng cường kiểm soát. IRS cũng đảm bảo ITIN chỉ dùng cho mục đích thuế. Vì vậy, bạn nên tham khảo hướng dẫn cho Mẫu W-7.PDF và W-7 (SP)PDF , đồng thời nắm rõ cách quy trình mới ảnh hưởng đến việc xử lý FIRPTA.
Mã số thuế (TIN) cho việc khấu trừ thuế (Mẫu 8288 và 8288-A)
Theo Quyết định 9082 của Bộ Tài chính, TIN là bắt buộc. Quy định này có hiệu lực từ ngày 4/11/2003. Người mua và người bán đều phải cung cấp TIN. Họ cũng phải cung cấp tên và địa chỉ. Thông tin này phải ghi trên các tờ khai thuế. Các tài liệu này dùng cho việc chuyển nhượng bất động sản.
Theo đó, người mua có trách nhiệm khấu trừ thuế theo Mục 1445. Sau đó, họ nộp thuế cho IRS. Các biểu mẫu bao gồm:
- Mẫu 8288: Tờ khai thuế khấu trừ khi chuyển nhượng bất động sản.
- Mẫu 8288-A: Báo cáo khấu trừ FIRPTA.
Việc tuân thủ quy định giúp giao dịch hợp pháp. Đồng thời, nó giảm rủi ro thuế cho hai bên.
Mã số thuế (TIN) cho yêu cầu giảm khấu trừ (Mẫu 8288-B)
Giảm hoặc loại bỏ khấu trừ thuế FIRPTA bằng Mẫu 8288-B
Trong trường hợp người bán muốn giảm hoặc miễn khấu trừ, họ cần nộp Mẫu 8288-B. Tuy nhiên, mẫu này bắt buộc phải có TIN, và ITIN được sử dụng nếu không đủ điều kiện xin SSN.
Quy trình gồm việc đính kèm Mẫu 8288-B với Mẫu W-7. Sau đó, bạn gửi hồ sơ đến IRS tại Austin. Địa chỉ là Trung tâm Dịch vụ Austin, Bộ phận ITIN. Thực hiện đúng thủ tục giúp giảm hoặc loại bỏ khấu trừ. Đồng thời, giao dịch vẫn đảm bảo hợp pháp.
Yêu cầu cấp Mã số thuế cá nhân (ITIN) theo FIRPTA
Để nhận ITIN cho mục đích FIRPTA, bạn phải hoàn thành Mẫu W-7 hoặc W-7SP. Trong phần “Lý do nộp Mẫu W-7”, hãy chọn ô “h”. Sau đó, bạn điền “Ngoại lệ 4”. Thao tác này phải đúng theo hướng dẫn.
Việc điền chính xác giúp hồ sơ được xử lý suôn sẻ. Nhờ đó, bạn đáp ứng đầy đủ yêu cầu thuế khi chuyển nhượng bất động sản.
Đơn xin giảm thuế thu nhập cá nhân (ITIN) – Mẫu 8288-B
Điều kiện cấp mã số thuế cá nhân (ITIN) theo quy định của IRS
IRS chỉ cấp ITIN khi hồ sơ đăng ký được chuẩn bị đầy đủ và chứng minh rõ nhu cầu sử dụng ITIN cho mục đích thuế. Nếu đơn xin ITIN bị từ chối, Mẫu 8288-B đính kèm sẽ không được IRS xem xét hoặc xử lý.
Quy trình xử lý khi hồ sơ ITIN bị từ chối
Khi hồ sơ không được chấp thuận, Bộ phận ITIN sẽ gửi thông báo bằng thư. Đồng thời, Bộ phận FIRPTA sẽ phát hành Thư 3793 SC/CG. Thư này gửi cho cả người bán và người mua. Nội dung thư nêu rõ lý do từ chối. Thư cũng hướng dẫn cách nộp lại Mẫu W-7.
Yêu cầu khi nộp lại hồ sơ ITIN
Khi nộp lại đơn, bạn phải đính kèm bản sao Thư 3793 SC/CG. Bạn cũng cần gửi kèm Mẫu W-7. IRS sẽ xem xét hồ sơ theo Ngoại lệ 4.
Trường hợp không thể khắc phục lý do từ chối ITIN
Nếu không thể khắc phục lý do từ chối, người mua vẫn phải nộp Mẫu 8288. Người mua cũng phải nộp Mẫu 8288-A. Đồng thời, họ phải thực hiện khấu trừ thuế theo tỷ lệ quy định.
Yêu cầu thanh toán khấu trừ thuế thu nhập cá nhân (ITIN) trên Mẫu 8288 và 8288-A
Nếu người nhận chuyển nhượng không có Mã số thuế (TIN) và khoản tiền khấu trừ theo Điều 1445 cần nộp cho IRS, người nhận chuyển nhượng cần thực hiện các bước sau để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật:
- Hoàn thành đầy đủ Mẫu 8288 và 8288-A.
- Gửi các mẫu đơn này cùng khoản thanh toán đến:
Sở Thuế vụ Hoa Kỳ, Cơ sở Xử lý Hồ sơ Ogden, PO Box 409101, Ogden UT 84409. - Thời hạn nộp: trước ngày thứ 20 kể từ ngày bán bất động sản.
- Gửi Mẫu W-7 đã điền đầy đủ cùng các tài liệu hỗ trợ và bản sao Mẫu 8288/8288-A (không kèm thanh toán) đến:
Sở Thuế vụ Hoa Kỳ, Cơ sở Xử lý Hồ sơ Austin, Bộ phận ITIN, PO Box 149342, Austin TX 78714-9342. - Chọn lý do “h” (Khác) và ghi “Ngoại lệ 4” bên cạnh.
- Sau khi nhận hồ sơ, IRS Austin sẽ gửi fax Mẫu 8288/8288-A đến IRS Ogden để tiếp tục xử lý.
- Nếu người chuyển nhượng chưa có ITIN, IRS Ogden sẽ gửi Thư 3794 SC/CG hướng dẫn cách xin cấp ITIN.
- Sau khi nhận ITIN, người chuyển nhượng phải ghi mã số ITIN lên thư 3794 và gửi lại IRS Ogden.
IRS Ogden sẽ ghi ITIN lên Bản sao B Mẫu 8288-A, đóng dấu ngày “Bản sao B đã được gửi” và gửi lại cho người chuyển nhượng.
Nếu IRS Ogden nhận Mẫu W-7 hoàn chỉnh kèm tài liệu hỗ trợ:
- Tách Mẫu W-7 và tài liệu hỗ trợ và gửi đến Bộ phận ITIN, IRS Austin cùng bản sao Mẫu 8288/8288-A.
- Sau khi Austin xử lý, số ITIN sẽ được cập nhật trên Mẫu 8288/8288-A và fax về IRS Ogden.
- IRS Ogden ghi ITIN trên Bản sao B, đóng dấu ngày và gửi lại cho người chuyển nhượng.
Yêu cầu giảm khấu trừ thuế trên tờ khai thuế
Khi áp dụng FIRPTA, ITIN là điều kiện bắt buộc để xử lý nghĩa vụ thuế. Người nước ngoài cần ITIN để yêu cầu giảm khoản thuế đã bị khấu trừ. Nếu không có ITIN, hồ sơ thuế sẽ không được IRS chấp nhận. Khi đó, khoản khấu trừ 15% không thể được điều chỉnh hoặc hoàn lại. Quy trình giảm khấu trừ phụ thuộc vào tình trạng ITIN của người nộp thuế. Mỗi trường hợp yêu cầu bộ hồ sơ và biểu mẫu khác nhau. Việc chuẩn bị đúng giúp tránh chậm trễ và giảm rủi ro bị từ chối. Hồ sơ đầy đủ cũng giúp IRS xử lý tờ khai nhanh hơn.
Người nước ngoài đã có ITIN
Người nộp thuế phải hoàn thành tờ khai thuế mẫu 1040-NR để báo cáo thu nhập bất động sản tại Mỹ. Họ phải sử dụng đúng ITIN đã được IRS cấp để tránh hồ sơ bị trả lại. Người nộp thuế cần đính kèm Mẫu 8288-A đã được IRS đóng dấu xác nhận. Mẫu 8288-A chứng minh số thuế đã bị khấu trừ theo FIRPTA. Tài liệu này giúp IRS đối chiếu nghĩa vụ thuế thực tế của người bán. Nếu thuế thực tế thấp hơn, người bán có thể yêu cầu hoàn phần chênh lệch. Nếu thuế cao hơn, người bán phải nộp bổ sung theo quy định.
Người nước ngoài chưa có ITIN
Người nước ngoài chưa có ITIN phải đăng ký ITIN để có thể yêu cầu tín dụng FIRPTA. Hồ sơ xin ITIN cần gửi đến:
Cục Thuế Nội địa, Trung tâm Dịch vụ Austin, Bộ phận ITIN, PO Box 149342, Austin TX 78714-9342.
Hồ sơ bao gồm:
- Mẫu đơn W-7 gốc để đăng ký ITIN.
- Giấy tờ chứng minh danh tính theo hướng dẫn của Mẫu W-7.
- Các Mẫu đơn liên quan: Mẫu 8288, 8288-A hoặc 8288-B đã điền đầy đủ.
- Tài liệu chứng minh giao dịch:
– Bản sao hợp đồng mua bán bất động sản, Bảng kê quyết toán (HUD-1) hoặc Tờ khai kết thúc giao dịch.
– Trong trường hợp có thông báo không công nhận, kèm các tài liệu chứng minh giao dịch mà thông báo không công nhận được áp dụng. Tài liệu này phải thể hiện ngày giao dịch, các bên liên quan và loại hình chuyển nhượng.
- ⚠️ Lưu ý:
Kết luận
Tóm lại, sở hữu ITIN là bước then chốt đối với mọi nhà đầu tư nước ngoài tại Hoa Kỳ. Trước hết, ITIN cho phép bạn mua và bán bất động sản đúng quy định. Bên cạnh đó, mã số này giúp bạn khai thuế chính xác, báo cáo thu nhập, lãi vốn và tiền cho thuê hợp pháp. Quan trọng hơn, ITIN là điều kiện để yêu cầu hoàn thuế FIRPTA. Nhờ vậy, dòng tiền không bị “kẹt” tại IRS, hồ sơ được xử lý nhanh hơn và minh bạch hơn. Cuối cùng, ITIN giúp giảm đáng kể rủi ro pháp lý liên quan đến thuế và chuyển nhượng tài sản.
CongtySetup hỗ trợ nhà đầu tư và người nước ngoài xin ITIN nhanh chóng. Chúng tôi là Certified Acceptance Agent (CAA) được IRS ủy quyền. Bạn không cần gửi giấy tờ gốc sang Mỹ. Điều này giúp giảm rủi ro thất lạc. Ngoài ra, CongtySetup hướng dẫn đầy đủ về FIRPTA. Chúng tôi cũng hỗ trợ Mẫu 8288 và 8288-A. Nhờ đó, bạn hoàn tất giao dịch hợp pháp. Bạn cũng quản lý tài chính hiệu quả hơn.
